- Toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo (Art. 4 CPM)
Mario Guevara Palomino
Aguascalientes, Ags, 02 de febrero de 2024.- (aguzados.com).- El IVEA se fundó el 2 febrero del año 1989, hace 35 años, por iniciativa del entonces gobernador Miguel Ángel Barberena Vega, lo que permitió canalizar la demanda social en materia de vivienda.
Su primer director fue Raúl Ladrón de Guevara y al poco tiempo Fernando Gómez Esparza, quien realizó un trabajo excepcional y puso en marcha el tren de vivienda, logrando producir hasta 5 mil unidades por año, en este sexenio entre lotes con servicios, vivienda progresiva y casa habitación alcanzaron la construcción de 35 mil unidades.
El nacimiento del IVEA fue con un doble propósito, por un lado, atender la gran demanda que existía de la gente para adquirir una casa y por el otro lado el fortalecimiento de una súper estructura que se canalizaba a través de la CONFEDERACIÓN NACIONAL DE ORGANIZACIONES POPULARES (CNOP) del PRI con ello se atendían liderazgos, además de aglutinar la fuerza popular que permitía darle vida a la movilización de un sector tan importante.
Con el gobernador Otto Granados Roldan mantuvo el ritmo de producción y el tren de vivienda tuvo un auge sin precedentes en el sector de la vivienda, con mucha creatividad se diseñó un modelo de coparticipación entre el sector público con el sector privado (desarrolladores de vivienda), lo que permitió abastecer de casa habitación a la mayoría de los ciudadanos de nuestro estado sobre todo en la ciudad capital.
Con el gobernador Felipe González se mantuvo el ritmo en la generación de vivienda, sin embargo uno de los grandes problemas fue el tamaño de la vivienda, muy por debajo de la expectativa de cada familia, y ya con el gobernador Luis Armando Reynoso se planteó un modelo diferente y con una visión mucho más global, buscando alentar fuentes de financiamiento para el IVEA, ya que una cosa es producir vivienda como negocio y otra producir la vivienda social, en esta última las expectativas financieras son casi nulas y solo prevalece el interés del Estado para cumplir con un mandato constitucional.
Ya para la administración del gobernador Carlos Lozano de la Torre, el 01 de marzo de 2011, con la participación y la visión de un equipo de especialistas encabezado por Óscar López Velarde Vega, se presenta la iniciativa de reforma la Ley del IVEA y se crea el Instituto de Vivienda Social y Ordenamiento de la Propiedad del Estado de Aguascalientes (IVSOP), como un organismo descentralizado de la Administración Pública Estatal, con personalidad jurídica y patrimonio propio.
Tuve la oportunidad de ser presidente en la Cámara de Diputados local, de la Comisión de Planeación, Desarrollo Urbano, Obra Pública y Vivienda, y justo en nuestra comisión aprobamos el dictamen que pasó al pleno del Congreso del Estado para su aprobación y posterior publicación.
Han pasado tres décadas desde que se creó el Instituto de Vivienda, y lamentablemente, hoy sufre un estrés en sus finanzas y en consecuencia el agotamiento natural, consecuencia de que por un lado algunas administraciones cambiaron totalmente el sentido y vocación social del IVSOP, su compromiso con el desarrollo de ese modelo de asociación público-privada y el poco estímulo al subsidio a la vivienda social.
Una administración complaciente, en muchos casos, que se dedicó solo a la donación de terrenos y la venta de estos sin ventajas de asociación.
Lo anterior provocó una cartera vencida incontrolable, acumulada a través del tiempo rompió con todo equilibrio de colocación de créditos sociales con la recaudación del retorno del recurso público invertido en vivienda.
Además, la aniquilación por completo del subsidio a la vivienda que era un mecanismo compensatorio que apoyaba al ciudadano para garantizar o incrementar el porcentaje de enganche dispuesto para la adquisición de un bien inmueble determinado siempre y cuando se defina en un rango máximo sobre créditos de menor cuantía.
Si bien es cierto, que el tratamiento de la vivienda económica y social es muy diferente a otros segmentos de la industria inmobiliaria, los principios básicos de inversión y retorno deben ser calculados para el sostenimiento del Instituto y por lo menos la adquisición de tierra que incremente la reserva en el futuro.
El detrimento del patrimonio del IVSOP, era una práctica regular, espacios importantes de la reserva fueron vendidos o donados para otros fines, pero no para la consolidación de desarrollo habitacional, y peor aún se perdió por completo el control de un sistema certero de administración de bienes de este organismo público descentralizado.
Me parece que fue una caja chica de administraciones estatales y una dependencia para la colocación de cuotas y cuates, pero que en el fondo nadie se atrevió a dar el paso de la transformación y modernización de la OPED.
Determinar un nuevo modelo para aplicar políticas públicas en materia de vivienda, sería una alternativa evolutiva del IVSOP para contrarrestar la aguda crisis de vivienda económica y social que se vive en Aguascalientes.
Los parámetros de necesidad de vivienda se disparan cada año, tan solo en materia de vivienda económica y social el INFONAVIT ha dejado de ejercer casi 120 mil créditos activos estos sumados a un déficit de vivienda de casi 18 mil unidades según la CONEVAL.
El ritmo del tren de vivienda colapsó en pocos años, fue menospreciado por las últimas administraciones y han asfixiado al Instituto de Vivienda, hoy recauda poco y construye casi nada.
Acciones inmediatas que se deben llevar a cabo, además de una profunda reingeniería administrativa del INSTITUTO DE LA VIVIENDA, son:
1. Subsidio a la tierra.
2. Alianza estratégica con desarrolladores.
1. Impulso a línea 3 del INFONAVIT.
2. Creación del Fondo Estatal de la Vivienda, compuesto por inversión pública (fondo semilla) y la recaudación mensual de aportaciones individualizadas de quienes se incorporen a este modelo.
3. Recuperación de cartera vencida de los créditos sociales y comerciales.
4. Incentivar con pagos menores de licencias, derechos e impuestos en materia de construcción de la Vivienda económica y social.
5. Constitución de FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS para ampliar la participación de la iniciativa privada con organismos sociales y públicos garantizando un mejor fondo de inversión.
6. Participación de las Universidades e Instituciones de Educación Superior en el diseño de la vivienda económica y social.
7. Urge detener la expansión de la zona oriente de la ciudad, hacer un planteamiento en polígonos específicos del sur y del poniente (poniendo límites), reorientar el crecimiento vertical y aprovechar más las reservas de tierra en los municipios, sin embargo, la expansión inmobiliaria corre el riesgo del descontrol y un colapso en el otorgamiento de los servicios públicos, por ello es uno de los factores que estamos obligados a cuidar.
Mi propuesta es dar nacimiento y constituir el FONDO ESTATAL DE LA VIVIENDA SOCIAL, para administrar de manera eficaz y eficiente los recursos que se vayan recaudando en el tiempo de aquellas personas que aspiran a la adquisición de un bien patrimonial.
Abrir el crédito social para la construcción de vivienda o casa habitación ya construida, para ello, hay que determinar un modelo específico para operar un sistema financiero que impulse créditos (baratos) para adquirir, construir, mejorar o ampliar una vivienda nueva o usada, así como para la compra de suelo para fincar una casa habitacional que constituya el primer bien patrimonial de las personas.
En la nueva visión del IVSOP se puede desarrollar tres modelos para acceso a la vivienda:
- La venta del bien inmueble a los no asalariados a través del Fondo Estatal de la Vivienda Social y aquellos derechohabientes del INFONAVIT y FOVISSSTE que su crédito sea menor a los 7 UMAS.
- El arrendamiento social, es decir poner a la disposición de la gente de menos recursos unidades habitacionales (en un porcentaje específico), que sean susceptibles de renta e inclusive poner en operación un subsidio al arrendamiento.
- Y finalmente, el comodato como figura de préstamo de vivienda para personas en pobreza extrema en condiciones claras de vulnerabilidad (discapacidad o condiciones de abandono y de edad).
El IVSOP debe promover vivienda en venta, arrendamiento y comodato (cuando los estudios socioeconómicos lo justifiquen), y para ello, debe definir acciones para consolidar la vivienda progresiva, la alianza con desarrolladores para dotarlos tierra con subsidio y participar como socio inversionista en algunos casos específicos.
El IVSOP espera iniciar un proceso de transformación integral, modernizarse, reinventarse y conceptualizar una política de vivienda económica y social en el estado, en una nueva etapa desde su creación.
